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営業設計・林のブログ

安全で賢い土地探しは、土地情報の見方から始めましょう

最近、土地探しのお客様への情報提供の目的で、不動産販売図面を見る機会が多いのですが、私の様な工務店目線で情報を見ると、不動産会社の「土地を売る為には・・・」という様な工夫、言い方変えればテクニックが多々見受けられます。NHKで放送されていたドラマ【正直不動産】の様な話は、実際に多くあるものです。気を付けましょう。sample_01_04.jpg

そもそも不動産(土地)販売図面には、土地の所在地敷地の広さお値段、そして最寄り駅からの距離や最寄り商業施設や学校までの距離といった住環境・利便性が記載されています。そこまでは誰でも分かるのですが、注意すべき点が幾つも御座います。 

①土地の広さについて、登記簿面積(登記簿上に記載のある面積ですが、登記をした時代により図り方もまちまちで、実際の境界確定が不十分な点が多く、未確定要素が含まれます)か、確定面積(測量を実施し、近隣との境界立合いを済ませたもの)かによって土地の本当の広さに違いがあります。
境界は隣地の方との揉め事が多いので、どちらによるものか、事前に要確認。  

                                                              ②値段について、時価(その時期の市場での取引価格)・公示価格(国土交通省による毎年1月1日時点の算定価格)がメインで、時価の約70%が固定資産税評価額約80%が相続税や贈与税の評価である路線価として使われます。

                                                                  ③最寄駅等からの距離について、一般に1分間で徒歩80m自動車400m(最短距離の測定で、信号待ちは含みません)  

                                                           ④建築条件について、
「建築条件あり」は建設する担当会社が決まっている事。                     「建築条件なし」はお好きな建設会社で建てられる事。                       土地情報を見ると建築条件付きの土地の方が取引数が多いです。稀ですが建築条件を外すお願いも状況によっては可能な場合もあります。また3か月を目安に指定建設会社との建物の契約が纏まらない場合
土地の売買は全て白紙となり、それまでに支払っていた金銭があっても、返済されますので安心です。

                                                                        ⑤建ぺい率・容積率について、敷地に対して建物の水平投影面積(一番広い階の平面上の面積)
建ぺい率、敷地に対して各階の床面積の合計割合を容積率と言います。
其々緩和があり、建ぺい率60%でも実は70%で建築出来たり、前面道路の広さで容積率も200%が160%になったりと変わりますので注意。 

                                                                        ⑥地目について、田・畑・宅地など23種類もある地目、ほとんどが「宅地」と表示されていますが、それ以外の場合は家を建てる為に「地目変更」が必要となり、手続きも費用も必要なので注意しましょう。  

                                                                 ⑦現況について、古屋あり無し(更地)とあり、古屋有でも更地にして引渡しも有ります。又、隣地地境にある塀などの処置は要注意。塀が残されるのか、撤去してもらえるのかで、問題が起ります。万一、建築基準法に抵触する塀の場合、建設時に撤去積み直しが必要ですし、隣地とで折半している場合は勝手に変更出来ません。

                                                                    ⑧権利形態について、所有権借地権に分かれます。借地権の土地の場合は勿論土地価格は安いですが、更新料・承諾料等の費用が将来生じたり、住宅ローンが組みにくい事も。

                                                                ⑨引渡しについて、「即引渡し可」とあったり「相談」とあったりします。売買契約後、何日・何か月後に引渡しとなるか確認が必要です。 

                                                                 ⑩私道負担について、土地に私道が含まれる場合、その部分にも税金が掛かったり
工事を行う際に私道を持っている権利者に私道承諾を頂く必要となり、面倒な事も。

                                                               ⑪取引形態について、
「売主」不動産会社が所有する物件の為、仲介手数料が不要。                    「代理」売り主の代理の為こちらも買い手側には仲介手数料が不要となる事が一般的です。
「媒介」仲介とも言い仲介手数料が掛かります。   

                                                            ⑫宅地建物取引業の免許番号について、免許は5年毎に更新される為、不動産会社の免許番号に記載される( )書きの数字が多い方が会社の歴史が長く安心という見方をする人も。

                                                             ⑬前面道路のセットバックについて、設計をすると必ずセットバックが必要か第一に気にします。
前面道路を4m(それ以上に定める地域もありますので注意)に広げる事を前提に建築が許されます。  

                                                           ⑭接道状況について、前面道路に2mの接道がある事が再建築の条件です。
足りないとリフォームしか方法は有りません。 

                                                                 ⑮法令上の制限について、⑯設備について、 ⑰備考欄について等など・・・。 

この土地安いなーと思うと、土砂災害警戒区域に該当し、災害のリスクのある場所で、更に住宅ローンが組めないリスクがあります。各自治体で発表している災害ハザードマップhttps://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap.files/R3HM_omote.pdfの活用や、地盤ネットでの地盤安心マップで地域の地盤カルテを取得し、土地エリアを決める参考にしておく事もお薦めです。

最後に、不動産販売図面は不動産会社目線での情報が記載されておりますので、その土地での家の建築に際して必要な情報が足りていない事が多いのです。ご契約の前に重要事項説明がありますが、必ずご契約前に家を建てる建設会社目線での土地の評価を聞く様にしてください。 

こうした相談はいつでも、下記しあわせ設計の家ビーテックへどうぞ。

建替えから始める家づくりでしょうか?それとも、土地を探す事から始める家づくりでしょうか?

今回から、日頃家づくりをご提案する上で、相談初期にお客様から質問の多いお話を、少しづつお伝えして参りたいと思います。

先ずは家の計画を始めるにあたって大きく分けて2つのパターンがあるかと思います。
A:今お住いの家を、新しく建て直すことから始める家づくりの計画。
B:新たに土地を探して、その土地で始める家づくりの計画。

Aの計画でのご相談の際、初めに投げかけられる質問は3つ
①建替えの費用はどれ位必要?
②どれ位の大きさの家が建つの?2階建て?それとも3階建て?
③工事期間はどれ位掛かるの?

先ずは①の建替えの費用はどれ位必要?について下記の10の項目をピックアップします。金額は参考程度。大事なのは下記の項目の費用を始めに考える必要があると知る事です。これを建設会社との初期の相談段階で金額の提示をしてもらい、無理なく無駄なく賢い打合せがお互いに進められるか判断できるようになります!

①今の家の解体費用←今の家が木造(1坪4万円前後)か鉄骨かでも大きく金額が違います。鉄骨は木造の1.5倍程費用が掛かる事も。こうした点も木造の家づくりがお薦めです。解体費用の算出に際し、木で出来ている家具・今付いている照明器具やエアコンは建物解体費に含みます。その他の素材(プラスチックやガラス・アルミ製)の物や家電製品・日用品・布団や衣類・食器などはご自身で処分した方が安いです。2階に大きな冷蔵庫や洗濯機が有って1階に降ろすのが大変!という場合は、解体業者さんに頼んで1階まで降ろしてもらっています。

②工事期間中の仮住まいの費用と引越し費用←工事期間(約6か月)中の仮住まいは、短期貸し物件専門業者さんと一緒に最寄りの住まいを複数ご案内しています。一緒に引越しの御見積もご案内出来ますので、ご安心ください。
家賃○○万円として×6か月(敷金・礼金・仲介手数料3か月)計9か月で○○万~※物件によって様々条件が御座います。引越しは荷物の量や仮住まいまでの距離により様々。

③新しい建物本体の費用←建物の大きさや工事のしやすさによって大きく変わります。今と今後の資金計画をしっかり立てて無理しない費用で計画します。

④地盤補強の費用←事前に近隣で行った地盤調査データを取寄せ解析し、事前に解体費用を算出します。勿論小屋を壊して更地になった後、正確に調査します。

⑤外構の費用←敷地周囲のブロック塀や道路面からのアプローチを考えながら、先に予算を残しておいて工事期間中に打合せします。40万円~100万円程

⑥新調する家具や家電の費用←初めの資金計画の段階・間取り打合せの段階で購入する家具や家電を置場・搬入経路等、考えながら計画に盛り込みましょう。

⑦住宅ローンの諸費用←建設費用を抑えるよりも、住宅ローンの金利比較での総支払額事務手数料・保証料・団体生命保険料を比較し、ここで大きなコストカットを行いましょう!銀行選びは住宅会社選び以上に大事です。仮に3000万円借り入れ35年返済で金利が0.1%違うだけで60万円程度総支払額が変わります!


⑧火災保険・地震保険の費用←住宅ローンをご利用される銀行で紹介や指定される場合と、自信で自由に選べる場合があります。こちらも銀行選びと同様に保険料や保険内容によって生活に大きな差が生まれる大事な所です。

⑨建物登記費用←同じく住宅ローンをご利用される銀行で紹介される事が多いです。登記費用は一律で定められている費用が有りますので、大きな差は有りません。中にはご自身で一部の登記を行う事も可能です。(法務局に何度か足を運び、登記に掛かる費用を削減される方も居られます)

⑩祭事(地鎮祭)の費用←土地の御祓いをする事で、ご家族の健康や工事の安全を祈願して貰えます。最寄りの神社やお寺にご相談を。(祈祷料は3万円から5万円程)地鎮祭をする方としない方とは半々です。

3階4.5畳の部屋より.JPGIMG_5016.JPGDSCF1294.JPGDSCF1305.JPG
②③はまた次回。





家づくりの始め方 初めの一歩。

家を建てようかと考え始めたのですが、一体何から始めたら良いのでしょうか?
弊社で家づくりをされたお客様の多くが、その様なお悩みから計画を始めました。

建替え、住み替え、土地探し、戸建てやマンション、新築、中古リノベーション、2世帯、狭小敷地
借地権等、様々な条件から始まる家の計画。一体何から考えて、何を準備をして、何処に相談に行けば良いのか・・・・

先ずはどの様な計画で家に住むのか、住まい方に合わせた計画スケジュールをご案内し、住宅ローンの選び方や住宅の建て方で得する住宅ローン金利タイプの選択税制優遇を知り最大限メリットを享受し、省エネ・耐震といった住宅性能を決め、その後に間取りや収納計画などへ進みます。

家づくりを各方面から順序立てて賢く無駄なく無理なく行えるアドバイスを【家づくり個別相談会】として、弊社にて定期的に開催しております。

お申し込みは弊社HP右上✉ご相談からお気軽にどうぞ。先ずは資料請求からという方は、弊社HP右上の✉資料請求からお気軽にどうぞ。


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大田区羽田で木造耐火構造の家づくりが始まります

大田区羽田地区では、環状8号線や産業道路に沿って防火地域が指定されています。

防火地域内のエリアでは、耐火構造の建築が求められ、通常の準耐火構造に比べより火災に強い家づくりを行わなければなりません。(但し、木造2階建て・100㎡以下で有れば準耐火構造でも可能)

木造耐火建築は、他の構造(鉄骨やコンクリート)に比べ、コストが抑えられ二酸化炭素排出も削減出来、更には耐火性を良くする為に石膏ボードを外部と内部に2重に張る事で、気密性が良くなり、断熱性能が向上し、日常生活での冷暖房負荷を削減できるメリットが生まれます。

木造耐火建築の計画に際し、日本ツーバイフォー建築協会や木造住宅産業協会で木造耐火構造が国の認定を取得していますが、私のお薦めは吉野石膏の耐火仕様吉野石膏

は家づくりで欠かせない石膏ボードの国内シェア80%を誇る大手。こちらで認定を取得した工法を採用し、いよいよ木造耐火3階建ての家づくりを始めます。

下記更地の状況。木造ですが石膏ボードを多く貼るため、建物の固定荷重が普通の住宅に比べ重く、地盤調査時に地耐力の判定も厳しく行い、地盤補強を行った上で基礎工事をスタートします。
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