しあわせブログ BLOG

営業設計・林のブログ

こどもエコすまい支援事業の発表!2023年これからの家づくり

こどもエコすまい支援事業のHPが本日開設されました。
https://kodomo-ecosumai.mlit.go.jp/
【個人の条件】
①令和4年4月1日時点で18歳未満(18歳は含まず)のお子様の居る世帯
②令和4年4月1日時点で夫婦であり、いづれかが39歳以下(39歳含む)である世帯
が対象になります。予算1500億円。
【家の条件】
①新築は100万円を上限
②リフォームは5万円~45万(既存住宅を購入する場合は60万円が上限等、細かな条件が有りますので注意しましょう)

☆交付申請期間は2023年3月下旬(遅くとも2023年12月31日)とあり、前回同様に期限は無いものとして考え、早めの申請が必要になりそうです。
☆新築はZEHレベルの住宅が前提(ZEH・nearyZEH/ZEH oriented/ZEH ready)長期優良住宅・認定低炭素住宅・性能向上計画認定住宅が
対象になります。※太陽光が搭載できなくても大丈夫。狭小敷地や斜線制限の厳しい家づくりでもZEH orientedが入りましたので、希望が有ります!!

太陽光はこれからの家づくりに欠かせません、とは言いません。太陽光の有る家は確かに良いとは思いますが、メガソーラー同様に
様々な弊害も御座います。弊社は責任をもってお薦め出来る住宅にはご提案、住環境は勿論、ご予算上の観点から載せられない家を
如何にパッシブな家にするか。機械に頼らない生活で有る事がまづは第一、この目線で家づくりを提案して参ります。

弊社は2023年は1月5日より営業再開致します。2023年皆様にとって良い年となりますように。

こどもエコすまい支援事業の開始

建設業界はコロナウイルス、ウッドショック(それより前に合った中東のタンカー事故による物流の遅延)から半導体不足(給湯器や設備機器の品不足)2022年2月のロシアによる戦争、物価高騰によって①建設費用の上昇②資材不足による工期遅延が生じ大打撃を受けました。

元々予定していた2025年の住宅省エネ基準適合義務化2030年のZEH基準の義務化への移行は躊躇なく進み、更に今年2022年10月の長期優良住宅・認定低炭素住宅の制度改定の実施、2023年4月からのFLAT35の省エネ基準の見直しも予定している為、設計の内容・確認申請に必要な書類・費用負担増は勿論、住宅の基本性能向上に合せる為の建設費用が上昇し続けています。頼みは住宅ローンの低金利時代だったのですが、こちらも固定金利・変動金利共に今後は上昇傾向になりつつあります。「性能の良い家を、それに見合う費用で購入する時代」に、最後の望みは助成金(税制優遇)となります。先月で終了期日を待たずに予算が終了した「こどもみらい支援事業」は、申請に間に合わない工務店も多くあったようですが、弊社は無事取得する事が出来ました。

しかし、11月8日の補正予算の成立後、新たな制度として「こどもエコすまい支援事業」が創設され、年内の詳細発表(新築・リノベ)を待つ状況にあります。住宅性能はZEH住宅をベースに、利用者の年齢制限(※18歳未満のお子様のいる子育て世帯・夫婦どちらかが39歳以下の世帯)も継続される予定との事ですので、詳細分かり次第こちらでもお伝えし、弊社でも利用出来る手続きをこれまで同様に進めて参ります


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こどもみらい支援事業の終了と新たな支援制度への準備

11月29日未明、こどもみらい支援事業の交付申請が予算を満たし締め切りになりました。2023年3月終了を予定していた制度でしたが、それを待たずに終了しました。9月以降徐々に予算枠の減りが早くなり、10月には性能面を向上させた住宅の仕様で助成金が更にアップしたことで、日に日に申込数のスピードが上がりました。こうした補助金がここまで早く終了する背景には、やはり建設費用の値上がり(コロナ・資材不足・人材不足・戦争・円安を背景に)に対し、こうした補助金で購入者側も建設会社側も、少しでも家づくりの費用・リフォームの費用を抑えたいからだと思います。

2021年、11月に補正予算に盛り込まれ、今年3月申込開始、その後様々な情勢変化を背景に予算枠を追加し・申請期限も延長されていました。

では、これで終了するかと思われた制度ですが、既に次のこどもみらい支援事業をZEH住宅を基準に、補正予算の成立を前提に利用出来るようになります。

①個人の条件(年齢や配偶者・お子様の有無)や②住宅の条件(ZEH・性能面の向上住宅)も今後正式に発表になりますが、そもそも超高齢化社会、少子化、晩婚化やジェンダー、単身者増の今の日本に、この制度条件には多くのクエスチョンが有りますが・・・。

家の性能を向上させるバックアップにはなりますが、もう少し幅広い個人の条件になれば良いと個人的に思います。
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安全で賢い土地探しは、土地情報の見方から始めましょう

最近、土地探しのお客様への情報提供の目的で、不動産販売図面を見る機会が多いのですが、私の様な工務店目線で情報を見ると、不動産会社の「土地を売る為には・・・」という様な工夫、言い方変えればテクニックが多々見受けられます。NHKで放送されていたドラマ【正直不動産】の様な話は、実際に多くあるものです。気を付けましょう。sample_01_04.jpg

そもそも不動産(土地)販売図面には、土地の所在地敷地の広さお値段、そして最寄り駅からの距離や最寄り商業施設や学校までの距離といった住環境・利便性が記載されています。そこまでは誰でも分かるのですが、注意すべき点が幾つも御座います。 

①土地の広さについて、登記簿面積(登記簿上に記載のある面積ですが、登記をした時代により図り方もまちまちで、実際の境界確定が不十分な点が多く、未確定要素が含まれます)か、確定面積(測量を実施し、近隣との境界立合いを済ませたもの)かによって土地の本当の広さに違いがあります。
境界は隣地の方との揉め事が多いので、どちらによるものか、事前に要確認。  

                                                              ②値段について、時価(その時期の市場での取引価格)・公示価格(国土交通省による毎年1月1日時点の算定価格)がメインで、時価の約70%が固定資産税評価額約80%が相続税や贈与税の評価である路線価として使われます。

                                                                  ③最寄駅等からの距離について、一般に1分間で徒歩80m自動車400m(最短距離の測定で、信号待ちは含みません)  

                                                           ④建築条件について、
「建築条件あり」は建設する担当会社が決まっている事。                     「建築条件なし」はお好きな建設会社で建てられる事。                       土地情報を見ると建築条件付きの土地の方が取引数が多いです。稀ですが建築条件を外すお願いも状況によっては可能な場合もあります。また3か月を目安に指定建設会社との建物の契約が纏まらない場合
土地の売買は全て白紙となり、それまでに支払っていた金銭があっても、返済されますので安心です。

                                                                        ⑤建ぺい率・容積率について、敷地に対して建物の水平投影面積(一番広い階の平面上の面積)
建ぺい率、敷地に対して各階の床面積の合計割合を容積率と言います。
其々緩和があり、建ぺい率60%でも実は70%で建築出来たり、前面道路の広さで容積率も200%が160%になったりと変わりますので注意。 

                                                                        ⑥地目について、田・畑・宅地など23種類もある地目、ほとんどが「宅地」と表示されていますが、それ以外の場合は家を建てる為に「地目変更」が必要となり、手続きも費用も必要なので注意しましょう。  

                                                                 ⑦現況について、古屋あり無し(更地)とあり、古屋有でも更地にして引渡しも有ります。又、隣地地境にある塀などの処置は要注意。塀が残されるのか、撤去してもらえるのかで、問題が起ります。万一、建築基準法に抵触する塀の場合、建設時に撤去積み直しが必要ですし、隣地とで折半している場合は勝手に変更出来ません。

                                                                    ⑧権利形態について、所有権借地権に分かれます。借地権の土地の場合は勿論土地価格は安いですが、更新料・承諾料等の費用が将来生じたり、住宅ローンが組みにくい事も。

                                                                ⑨引渡しについて、「即引渡し可」とあったり「相談」とあったりします。売買契約後、何日・何か月後に引渡しとなるか確認が必要です。 

                                                                 ⑩私道負担について、土地に私道が含まれる場合、その部分にも税金が掛かったり
工事を行う際に私道を持っている権利者に私道承諾を頂く必要となり、面倒な事も。

                                                               ⑪取引形態について、
「売主」不動産会社が所有する物件の為、仲介手数料が不要。                    「代理」売り主の代理の為こちらも買い手側には仲介手数料が不要となる事が一般的です。
「媒介」仲介とも言い仲介手数料が掛かります。   

                                                            ⑫宅地建物取引業の免許番号について、免許は5年毎に更新される為、不動産会社の免許番号に記載される( )書きの数字が多い方が会社の歴史が長く安心という見方をする人も。

                                                             ⑬前面道路のセットバックについて、設計をすると必ずセットバックが必要か第一に気にします。
前面道路を4m(それ以上に定める地域もありますので注意)に広げる事を前提に建築が許されます。  

                                                           ⑭接道状況について、前面道路に2mの接道がある事が再建築の条件です。
足りないとリフォームしか方法は有りません。 

                                                                 ⑮法令上の制限について、⑯設備について、 ⑰備考欄について等など・・・。 

この土地安いなーと思うと、土砂災害警戒区域に該当し、災害のリスクのある場所で、更に住宅ローンが組めないリスクがあります。各自治体で発表している災害ハザードマップ大田区防災ハザードマップの活用や、地盤ネットでの地盤安心マップで地域の地盤カルテを取得し、土地エリアを決める参考にしておく事もお薦めです。

最後に、不動産販売図面は不動産会社目線での情報が記載されておりますので、その土地での家の建築に際して必要な情報が足りていない事が多いのです。ご契約の前に重要事項説明がありますが、必ずご契約前に家を建てる建設会社目線での土地の評価を聞く様にしてください。 

こうした相談はいつでも、しあわせ設計の家ビーテックへどうぞ。