ご相談安全で賢い土地探しは、土地情報の見方から始めましょう
最近、土地探しのお客様への情報提供の目的で、不動産販売図面を見る機会が多いのですが、私の様な工務店目線で情報を見ると、不動産会社の「土地を売る為には・・・」という様な工夫、言い方変えればテクニックが多々見受けられます。NHKで放送されていたドラマ【正直不動産】の様な話は、実際に多くあるものです。気を付けましょう。
そもそも不動産（土地）販売図面には、土地の所在地、敷地の広さ、お値段、そして最寄り駅からの距離や最寄り商業施設や学校までの距離といった住環境・利便性が記載されています。そこまでは誰でも分かるのですが、注意すべき点が幾つも御座います。
①土地の広さについて、登記簿面積（登記簿上に記載のある面積ですが、登記をした時代により図り方もまちまちで、実際の境界確定が不十分な点が多く、未確定要素が含まれます）か、確定面積（測量を実施し、近隣との境界立合いを済ませたもの）かによって土地の本当の広さに違いがあります。
境界は隣地の方との揉め事が多いので、どちらによるものか、事前に要確認。
②値段について、時価（その時期の市場での取引価格）・公示価格（国土交通省による毎年1月1日時点の算定価格）がメインで、時価の約70％が固定資産税評価額、約80％が相続税や贈与税の評価である路線価として使われます。
③最寄駅等からの距離について、一般に1分間で徒歩80ｍ・自動車400ｍ（最短距離の測定で、信号待ちは含みません）
④建築条件について、
「建築条件あり」は建設する担当会社が決まっている事。 「建築条件なし」はお好きな建設会社で建てられる事。 土地情報を見ると建築条件付きの土地の方が取引数が多いです。稀ですが建築条件を外すお願いも状況によっては可能な場合もあります。また3か月を目安に指定建設会社との建物の契約が纏まらない場合は
土地の売買は全て白紙となり、それまでに支払っていた金銭があっても、返済されますので安心です。
⑤建ぺい率・容積率について、敷地に対して建物の水平投影面積（一番広い階の平面上の面積）
を建ぺい率、敷地に対して各階の床面積の合計割合を容積率と言います。
其々緩和があり、建ぺい率60％でも実は70％で建築出来たり、前面道路の広さで容積率も２００％が１６０％になったりと変わりますので注意。
⑥地目について、田・畑・宅地など23種類もある地目、ほとんどが「宅地」と表示されていますが、それ以外の場合は家を建てる為に「地目変更」が必要となり、手続きも費用も必要なので注意しましょう。
⑦現況について、古屋あり・無し（更地）とあり、古屋有でも更地にして引渡しも有ります。又、隣地地境にある塀などの処置は要注意。塀が残されるのか、撤去してもらえるのかで、問題が起ります。万一、建築基準法に抵触する塀の場合、建設時に撤去積み直しが必要ですし、隣地とで折半している場合は勝手に変更出来ません。
⑧権利形態について、所有権・借地権に分かれます。借地権の土地の場合は勿論土地価格は安いですが、更新料・承諾料等の費用が将来生じたり、住宅ローンが組みにくい事も。
⑨引渡しについて、「即引渡し可」とあったり「相談」とあったりします。売買契約後、何日・何か月後に引渡しとなるか確認が必要です。
⑩私道負担について、土地に私道が含まれる場合、その部分にも税金が掛かったり
工事を行う際に私道を持っている権利者に私道承諾を頂く必要となり、面倒な事も。
⑪取引形態について、
「売主」不動産会社が所有する物件の為、仲介手数料が不要。 「代理」売り主の代理の為こちらも買い手側には仲介手数料が不要となる事が一般的です。
「媒介」仲介とも言い仲介手数料が掛かります。
⑫宅地建物取引業の免許番号について、免許は5年毎に更新される為、不動産会社の免許番号に記載される( )書きの数字が多い方が会社の歴史が長く安心という見方をする人も。
⑬前面道路のセットバックについて、設計をすると必ずセットバックが必要か第一に気にします。
前面道路を４ｍ（それ以上に定める地域もありますので注意）に広げる事を前提に建築が許されます。
⑭接道状況について、前面道路に２ｍの接道がある事が再建築の条件です。
足りないとリフォームしか方法は有りません。
⑮法令上の制限について、⑯設備について、 ⑰備考欄について等など・・・。
この土地安いなーと思うと、土砂災害警戒区域に該当し、災害のリスクのある場所で、更に住宅ローンが組めないリスクがあります。各自治体で発表している災害ハザードマップ大田区防災ハザードマップの活用や、地盤ネットでの地盤安心マップで地域の地盤カルテを取得し、土地エリアを決める参考にしておく事もお薦めです。
最後に、不動産販売図面は不動産会社目線での情報が記載されておりますので、その土地での家の建築に際して必要な情報が足りていない事が多いのです。ご契約の前には重要事項説明がありますが、必ずご契約前に家を建てる建設会社目線での土地の評価を聞く様にしてください。
こうした相談はいつでも、しあわせ設計の家ビーテックへどうぞ。