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賃貸経営と節税

地主様の悩み 土地①-3収益性を高くする活用


地主様の悩み 土地①-3 収益性を高くする活用

土地活用は、様々なものがあることについてお伝え致しましたが
それでは、ひとつづつの分析をして参りましょう。


まずは、駐車場やコインパーキングですが、
代々受け継いできた土地をそのままにしておくだけで
収益減となってしまいます。


その為に土地に働いてもらう必要があります。
もしくは、土地価格が低い時に売却するのではなく
高値相場での売却を考える際に活用されがちな活用法の
ひとつとして駐車場があります。


駐車場としては最低限の収益を確保し
税金を支払う手段として意識されているオーナー様も
多くおります。


月決め駐車場などは
まさに平地ですので、当然、それほどの利益は期待することは
出来ませんし、税制優遇も受けにくいのが実情です。


コインパーキングとしての活用も良いのですが
良い立地であればいいのですが、そうでない場合、
それなりの投資をしますので、回収が出来るまで止められない様な
状況のオーナー様もなかにはおります。


そうした意味では、この土地活用も立地のよって
差異が生じます。

地主様にとっては、現在の土地が適しているのか?
を事前に調査することが重要になります。


土地活用という視点では、
土地面積辺りに生まれるキャッシュフローの大きさが
大きければ大きい程、収益性が高くなります。


そうした意味から観ると
駐車場は、車の回転半径や駐車スペースなどはかなりの
面積を必要としますので、面積当たりの効率性は高いとは
言えない部分があります。


都心の様にタワーパーキングでない場合、
ほぼ、平面での活用になると
やはり立地に対して、どれ位の収支が見込めるか?
ここがキーポイントとなってきます。


今回お伝えしている内容で
特に記憶にとどめて頂きたい事として


土地活用という視点では、
土地面積辺りに生まれるキャッシュフローの大きさが
大きければ大きい程、収益性が高くなるという事です。



この考え方は、土地活用のベースの考え方になります。
更に、ここに建物や設備投資を加えて効率性を
判断する、という事になります。



地主様の悩み 土地①-2 土地活用の種類

地主様の悩み 土地①-2 土地活用の種類


土地活用とは?

土地活用と言うとまず先に思いつくのがアパートマンションでは
ないでしょうか?

その他にも様々な土地活用は存在します。


例えば・・・

◆ 駐車場(コインパーキング)
◆ コンビニエンスストア・スーパーマーケット・ドラッグストア・レストラン・ホテル
◆ 塾・医療関係
◆ 戸建て賃貸・デザイン賃貸
◆ 高齢者施設・児童養護施設・障害者施設
◆ 倉庫・ビル(オフィス・商業)


様々な活用法があります。
そうした活用法がある中、
どの様な活用法が適していているかについての検証が必要になります。


まずは、その土地の大きさ、次に立地となります。


商業地域の場合、工業地域の場合、住宅地域の場合、
その立地においてどの様な活用法があるのか?
そして、どれ位の収支で回るのか?
その様な総体的な理解が必要になります。


現在の市況的に観ると、首都圏以外において
一般的な土地活用が難しくなってきております。
首都圏でも駅から10分超えの地域もそうした傾向が
出てきております。


そうした意味では
そのエリアの市場分析を行い
どの活用法があてはめられるのか? その活用法の需要供給率は?
将来のリスクと対策は?


ひとつづつの確認をしていく事が必要に
なってきます。

地主様の悩み 土地①ー1 総合的知識の必要性

地主様の悩み 土地①ー1 総合的知識の必要性


弊社のセミナーでは多くの地主様がお越しになられます。
そこで悩まれていることはそれぞれですが、
主に悩まれていることをお伝えして参ります。

まずは、土地の悩みです。

所有の土地でも活用しなければ多大なる税金負担が生じてしまいます。
活用しなれば3代でなくなる?と言われる中・・・・

それに対して地主様の性格により悩みはそれぞれです。


◆ しっかりと土地活用をして、収益をあげたい
◆ あまり大きな借金はしたくない
◆ 売却したい
◆ とりあえずコインパークにして考えたい
◆ 今ある土地を次の世代に継承したい
◆ 建設すると建築返済が厳しくなるためリスクが伴う


悩みはそれぞれです。

例えば、一番最初の活用したいという悩み

・・・・しっかりと活用出来れば良いのですが
駅から離れた案件であると賃貸住宅などはリスクが伴います。
しかし、そうかと言って、他の活用方法が具体的に何があるかが分かりません?

何処に相談したら良いか? 変に相談して押し売りになっても困るし・・・・


こうした悩みは、活用するにしても、売却するにしてもつきものです。
売却するにしても『高く売れるのか?』

この様に悩めばキリがありません。


土地活用と言っても地主様それぞれの問題を解決するには
多方面の知識を組み合わせなければ解決できません。


土地活用の知識

税務の知識

金融機関の借り入れの知識

建築の知識

不動産の知識


そうです、総合的な視点でのアドバイスが必要です。
しかもそれは適格なものでなければなりません。
押し売りでは駄目です。


私共では、土地の大きさなどはそれぞれですが、
各種、地主様の悩みを
伺い、必要な情報を提供させて頂いております。
それは、その地主様それぞれの悩み解決のサポートであります。

そして、専門家が必要な場合は
次なる段階として弊社提携の専門家のアドバイスの元に
問題解決を行っていきます。


何処に相談したら良いのだろう?
そうした際には、お気軽にご相談ください。
全国各地の事例も含め、より良いご提案をさせて頂きます。


https://www.b-tech-o.com/ffex/index.php?form=inquiry


地主相続で土地活用・賃貸活用が通じなくなる

皆さん、こんにちは。


地主様の相続対策で土地活用、賃貸活用で対策を講じる
ケースは多くありましたが、それが、今後、難しくなりつつ
あります。


価値の高い物件であれば機能しますが、
日本全体では不動産でなくマイナスの負動産が増えていっているからです。
持っていても利益が出るどころか、マイナスのキャッシュフローに
なってしまい、売るに売れない・・・


まだまだ一般的には意識は薄いですが
今後、その様な時代に突入していきます。


世界的に観て人口減少をしている日本は珍しく
アメリカでもヨーロッパでも人口は増加しているのが実情です。


そうした視点から考えると
今までの一般的な土地活用、賃貸活用では厳しくなりつつあることが
見通せます。


また、相続において土地建物が相続金額に掛かる
負担が大きい所ですが、この土地・建物が分割しにくい
というデメリットがあります。


土地は何も活用しないでいると
3代で税金になる?
とも言われる土地・建物をどの様に活用するか?
土地を残す場合には活用が必要になります。


しかし、今まで通りのアパート経営をしても
厳しい時代であり、今後、更に厳しさを増す時代に
入ってきているのです。

相続と土地活用・賃貸活用

弊社では、様々な土地活用のご提案を行っておりますが
ただ、グループホームを建てるだけ、賃貸住宅を建てるだけの
提案に留まりません。

例えば、地主様の場合、相続を視野に入れながらの
資産活用の案件も多くあります。


その際に、小規模宅地の特例を考慮することは
基本として、様々な視点から相続を照らし合わせて
ご提案を行っております。

何もしないと土地は3代で税金になる、とも言われますが、
相続対策で上手く土地活用が必要になります。


上手く土地活用が出来る地主様 ➡ 安定的に収入を増やしながら資産を継承できる


上手く土地活用が出来ない地主様 ➡ 資産が減り、下手をすると争相続になってしまう


相続は、様々な知識を必要とします。
しかし、専門家は少なく、税務、金融機関との連携、建築・不動産などなど。


しかし、どうでしょう?
これからの賃貸計画で、安定的に計画通りの収支が成りたつものでしょうか?

人口大減少時代
大空室時代


この様な時代に、安定させて収益を生み出すことは簡単なことではありません。

その為にも弊社発刊のガイドブックをお役立てください。

そして、何時でもお気軽にご相談ください。

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