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賃貸経営と節税

地主様の悩み 土地①-8 売却すべき?活用すべき?

地主様の悩み 土地①-8 売却すべき?活用すべき?


前回は、土地売却について触れさせて頂きました。

しかし、売却する前に売却しても大丈夫かをしっかりと
確認する必要があると思われます。


売却するとそれなりの売却コストが掛かります。
そして、現金にしていても使い続けていると
どんどんと少なくなっていきます。


現金が少なくなってくる = 将来の不安を感じる


という構図が成り立ちます。


そうした場合、現在ある土地を上手く活用して
利益が増え続けて、税金の特例など含めて、利益の最大化が
図れないか? と考えてみる価値は高いと考えます。


生活資金は増え続けて、相続対策も同時に出来る様な
活用が、今の土地を売却せずにできないか?


と考えた上で売却判断をした方が良いのではないでしょうか。


しかし、ここで1点問題があります。


今までの土地活用で多かったアパート経営には
限界がある、という事です。


それを可能にする活用法をしっかりと検討して
お金の流れをよく検証することが重要と言えます。


まずは、売却前にその他の方法を検討してみてください。


次回は、売却する上で、今後の土地価格は
どうなる? を考えてみたいと思います。


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地主様の悩み 土地①-7 売却

地主様の悩み 土地①-7 売却


一般的な土地、先祖代々の土地、
その土地それぞれに意味があります。


売りたいけれど売れない、
相続税を支払えない為、やむを得ず売却せざるを得ない・・・・


人口大減少という社会構造は
土地の価値も大きく揺るがします。


今後、価値の低い土地は、活用が出来ず、
所有しているだけでマイナスになる『負動産』となっていきます。


経済が成長し、人口増加ということで
あれば賃貸住宅などにしておくことで収入が作れましたが
そうした時代も終焉に向かっています。


そうした土地を上手く資産組替えて
収益物件に変えていくには、テクニックが必要となります。
しかし、そうした知識やテクニックが無い方は
営業マンの言いなりで価値のない投資をさせられたり
損させられたりします。


それは、土地売却の際も同じ様なことが
起きています。上手く売却しなければ『損』をしてしまう事も
多々あります。


本来の想定よりも
売却価格が予定よりも下がってしまう。
その様な事も多く起きています。


しかし、予定よりも高く売却できるケースもあります。


その違いは何なのか?
あくまで情報次第です。


高く売る方法を知っている方は高値売却します。
知らない方は安値売却になってしまいます。


そうした情報が必要な方は、お問合せください。


そして、売却以外の方法はないものか?
という検討も必要と言えます。


売却前に、そもそも売却しなければならないのか?


地主様の悩み 土地①-6 現地調査

地主様の悩み 土地①-6 現地調査


土地活用を行う上で重要なことのひとつが
現地調査です。


これは土地から新規に購入して活用などの場合は
既存の活用以上に重要な作業となります。


事前調査においてどの様な土地活用でも共通項目としては、
どの様な雰囲気の場所なのか? 想定される所得層は?
駅からどれ位の時間か? 電車の本数、バスの本数、駅の路線は何処につながっているのか?
近隣にスーパーやコンビニエンスストアなど生活の利便性は?
若者や子供は多いか?
高齢者は多いか?
近隣の商業施設の繁盛具合は?


更に
一般的な賃貸住宅計画の場合、
どの様な間取りのタイプが点在するか?
ファミリータイプか? ワンルームか?

更に空室具合や家賃相場は?


など、様々な調査を行います。
こうした調査を行いながら土地活用の種類に応じた
事業性を観て行きます。


グーグルマップのストリートビューなどで
観るのと実際に現地に出向くのでは大きな違いがあります。
空気感とでも言いましょうか。
実際に出向くとその町が栄えているか?
そうでないか? なども肌で感じます。


詳細調査を行う事で
ニーズがより明確に意識づけられます。


一般賃貸住宅以外の活用においては
周辺にどれ位の同系列の施設があり、将来性はどうか?


例えば、障害者グループホーム新規出店などの
場合は、地域ごとの特性が異なります。


どの様な土地活用においても
そうした特性を理解した上で
事前準備をしっかりと行う事が土地活用に
おいては、極めて重要な要素となるのです。


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地主様の悩み 土地①-5 賃貸計画事前調査の重要性

地主様の悩み 土地①-5
賃貸計画事前調査の重要性


失敗しない賃貸計画の場合、事前調査が重要となります。

どの様な裏付けがあるかで
安定した事業経営が可能になります。


それには、大きく2つの要素を調べる必要があります。
その2つとは・・・


まずは、人口動態です。

そして、需要供給率となります。


それでは、まずは人口動態ですが、
あなたの計画する対象となるお客様の全体人口の伸び率と
その計画地での伸び率を調査します。


ここが尻つぼみであると事業の安定性が危惧されます。


更に、次にその地域において、
どれ位の需要があり、更に、供給されているか?
ここを調べていくことで、安全な投資か、危険性のある投資かについて
見極められるようになります。


一般的な賃貸の場合、東京23区以外の人口は減少している事と合わせ
供給率は高くなってしまう為、需要が狭められ、競争となってしまいます。
もう数年で東京の人口も減少に向かうと調査されています。


そうした際の一般賃貸計画の場合、どの様にしてお客様付けを行うか?
というテクニックが必要となります。


それに対して、
障害者のグループホームは??
明らかに需要があり、供給率も低いことが上げられます。


ストレス社会に反映するかの様に
障害者人口も増え続けているという実情もあります。


一般的な土地活用において
需要の高い投資は、現代の日本では限りがあります。
そうした意味では、この人口動態と受給率調査が
土地活用を行う上では大事な要素となってくると言えるのです。


更に、土地活用を行う際に
現地調査を行うことで、より安全な計画が立てられます。
次回は、現地調査についてお伝え致します。


地主様の悩み 土地①-4 収益性の高い土地活用を調査する

地主様の悩み 土地①-4 収益性の高い土地活用を調査する



普段、私たちが生活して目にするチェーン店や商業ビルなども
その多くは土地活用と言えます。

コンビニ、ドラッグストア、スーパーマーケット、ホテル、レストラン、
高齢者施設、塾、医療関係・・・・


現在の土地の大きさ、ビル、立地に合わせて
テナントを誘致し、定期契約で貸し出すというパターンは
多くあります。



一般的には、アパートやマンションに意識がいきますが、
そうでない活用法は多く存在します。

問題はそうした様々な活用法がある中で
どの活用法が収益性が良く、且つ、その立地に合わせて
活用出来るか? に尽きます。


商業地の場合は
候補になる店舗誘致に関して調査を行い
そのエリアで不足しているであろう店舗・業態確認を行います。
調査しても最終的には出店してみないと
答えは分かりませんが、出来る限りの調査を行うと良いと
思われます。


フランチャイズでの活用であれば、過去実績から
データ的な蓄積はあるのでリスク分散されやすい点が
あります。


住宅地にての活用の場合、
アパートやマンション、駐車場などが一般的ですが
問題は、そうした活用が難しくなってきている所にあります。
様々な活用が行き詰まっているのです。


また、敷地の大きさによっても異なります。

例えば高齢者施設、老人ホームの様に大規模なものからデイサービス
まで大きさはそれぞれです。


そうした場合に、
現在の土地が何坪位で、どの様な活用法があるのか?
を調査することから始まります。その上で収益性と安定性を
調査して行きます。


するとどの様な土地活用が適しているかの想定が付くようになります。
収益性・リスクなどの見通しがつくことで、より具体的に
なってきます。


その上で将来性を観ていく必要があるのです。


過去にはアパートオーナーによる集団訴訟がありました。
またシェアハウスで騙されたオーナー様も記憶に新しい所です。


これはあくまで
営業マンの売りたい商品を買わされただけに過ぎません。


しっかりとした安定した活用は
しっかりとした調査が必要になるものです。


それでは次に障害者グループホームに関しまして
具体的な上記検証を行ってみたいと思います。



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