障害者グループホーム建設 GROUPHOME

開発現場リアル知識

賃貸住宅建設計画にあたり・・・障害者グループホームオープンすると起きること

賃貸住宅建設計画にあたり・・・
障害者グループホームオープンすると起きること



弊社では、障害者グループホームを
東京都23区、東京都西部エリアなど関東エリア
にて供給・運営しております。


運営会社という立ち位置と建設供給するという立ち位置
があります。そうした意味では、複合的な視点でお伝えすることが
出きると思います。


関東エリアでホームを運営していると
その地域特性の違いを感じさせられます。


この事は、オーナーになられる方々には
重要な情報かと思われます。
その理由は、しっかりと運営がされるかどうかが
気になる所だからです。


実際にホームをオープンして
入居者様が集まるエリアと比較的にそうでないエリアが
あります。ですので、障害者グループホームは不足しているから
何処でも直ぐに満室になるという感覚を持たないことは
大事な事です。

実際には蓋を開けてみないと分からないという事
もありますし、オーナー様もそれを前提に考えておく事
も重要です。


入居者様付けが促進しない場合は
運営会社は広報活動が必要になります。


しかし、重要なことは『しっかりとした運営』が肝に
なります。運営業者によってテーマが異なりますが、
共通して言えることは、入居者ファーストかどうかです。


弊社で運営しているホームは
就労支援をテーマにしています。
そうした意味では、お客様として持ち上げるのではなく
入居者の方々にそうしたサポートをしていくことを
意味しています。


本質的なことは
何時の時代も変わらないと思われます。


しっかりとテーマ(理念)を持った運営をしていくこと
が重要ですし、それがグループホーム経営の肝
になることは間違いないことです。


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賃貸住宅建設計画にあたり、市場調査の重要性3

賃貸住宅建設計画にあたり、市場調査の重要性3


福祉系住宅に関して
前回は高齢者系住宅において需要供給率は
地域差がかなりあることをお伝えしました。
弊社では、東京都大田区を中心に23区内、東京西部エリアなどの
中心部などに障害者グループホームを展開、運営しておりますが、
今回は、障害者グループホームの需要供給調査について
お伝え致します。


障害者グループホームの建設計画においては
市場調査結果によって
その事業の安定性が、見通すことが出来ます。


全国的に観ても
かなり普及が進んでいるエリアも出てきております。
そうした意味では、供給率割合を観ながら
計画を進めることでリスクヘッジにつながります。


どれ位の需要があって、どれ位の供給が行われているのか?
また、その地域では、どの様なタイプのホームが
求められているのか?

サテライトタイプ?
包括型?
日中支援型?


そうした調査は
細かくすればするほど、オープン後への負担が
少なからず軽減出来ます。


そうした調査を
具体的に行う事で、市場特徴なども伺えます。


それでも現実的には、蓋を開けてみてわかる事も多くあります。
予想しない困難もあります。


ですので、数字的な調査は基本として
その他に、地域特性などを調査していくことが重要です。


また、予算的な面もゆとりを持ちつつ
対応することは重要です。


勿論、限られた予算の中で計画はしっかりと進めるのですが
万が一の時の為に、予備予算をもちつつ進めることが
重要と言えます。


では、万が一とは
どの様なことが起きる可能性があるのか?
につきましては、またの機会で触れさせて頂きます。


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グループホーム開発の第一歩として

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先日、地主様よりご相談頂きました敷地の視察に行って参りました。
都内某所ですが、立地が良く生活基盤施設や商店、駅からも比較的近い土地でした。
開発に於いてこの様に暮らす方の生活をイメージしながら提案内容に盛り込む事も重要です。


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用途地域・風致地区・緑地計画地域など、当然の事ながら敷地によって建物の用途や規模、
様々な法規制が絡んできますので、最大限の活用方法を建物敷地視察の段階で考案していきます。
最近様々な土地活用のご相談を頂戴しております。
旗竿敷地や崖地など通常では活用方法が難しい敷地でもご提案できますので、
お気軽にご相談頂ければ幸いです。


由利

賃貸住宅建設計画にあたり、市場調査の重要性2

賃貸住宅建設計画にあたり、市場調査の重要性2


前回は、市場調査の重要性についてお伝えしました。
当たり前と思われた方も多く居られると思います。


しかし、市場調査をどれ位の方が
どの程度実践されているのでしょうか?
感覚レベルが多くないでしょうか?


福祉系賃貸住宅、例えば、高齢者系施設で言うと、
エリアによる供給率はバラバラです。


既に過密しているエリアで開業すると厳しい展開が想定されますし
その逆の場合は、優位性が保たれます。
県によって、供給率が違います。


過密している市場においては
どの様な営業展開をしていくか?
如何に他社との差別化要素をはかるのか?
などの対策が重要になってきます。


これは
一般賃貸住宅やアパートでも同じことが言えます。

障害者グループホームでも
東京都23区内で建てるアパートや賃貸住宅、同じ東京都でも市と言われる
西部エリアにおいては供給率がそれぞれです。


そうしたエリアにおいて市場調査を行い、
更にご入居者様付けを行う手法を検討した上で
開発を進めないと、苦戦した場合、かなりのマイナスが生じて
しまいます。


一般賃貸住宅でも高齢者住宅でも障害者住宅でも
入居者様を付ける為の施策・特徴が求められるのです。


この事を理解しないままに進めると後で後悔しかねません。
本サイトでは、障害者グループホームに興味があり
オーナーとして参画したい、
運営事業をしたい、
などの問合せが多数寄せられますが、
弊社で確認する、初めの1歩が、出店希望エリアです。


そのベースがあって、
可能性を探ります。


障害者グループホームは全国的に
不足しているといますが、既に供給過多のエリアも
出ております。


福祉系住宅である高齢者住宅などは
既に市場競争が激化して倒産している業者も
目につくようになってきました。


まずは、市場調査が重要と言えるのです。


次回は、市場競争が激しくなる障害者グループホームの
近未来的な状況について考えて参ります。


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賃貸住宅建設計画にあたり、市場調査の重要性

賃貸住宅建設計画にあたり、市場調査の重要性


前回は市場調査の重要性についてお伝え致しました。

実は、この市場調査はかなり重要です。


それは、一般的な賃貸住宅、アパート、マンションなど
どの様な賃貸住宅や土地活用などにおいても
同じ事が言えます。


市場性の見極めがあまく
あの有名なシェアハウス問題 ★★の馬車問題が起きました。
簡単な市場調査をオーナー様が行っていたら
あれだけの被害は避けられたと思います。


私自身もシェアハウス・ゲストハウス経営は草分け的存在のオーナーの一人
でありました。日本にまだその存在が知られていない時期に
外国人を対象にしたゲストハウス時代から経営しておりました。


現在、その市場を観ると
飽和しており、参入障壁が低いビジネスな為、
簡単に市場競争が激しくなることは
日本人のゲストハウス文化が出来た時期から
安易に想定できました。

その為、私自身はビジネスとして広げられる
日本人のゲストハウス市場には参入しませんでした。

そして、今、明らかに想定していた状況になっています。


この市場の見極めを持って
長期に渡り安定した経営が出来るかを
しっかりと検討することが重要です。


私共は、東京都大田区、23区、東京都西部エリア、八王子などの
関東圏におきまして障害者グループホームの建設と運営を行って
おりますが、まず最初におこなうこと、
そして、何よりも重要な要素として
『市場性を観て市場調査』を行っております。


これにより安全で安心な計画が進められるのです。
次回は、高齢者住宅市場などを例に
考えていきたいと思います。


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