アパート大空室時代!賃貸市場は飽和状態を超え大幅余剰状態!!東京都空室率34% 神奈川35%超時代突入!!あなたの賃貸計画は、本当に大丈夫?

戸建て賃貸業界は供給過剰駅から10分の立地は危険。場所によっては、5分以内でないと難しい状況に…

一般賃貸、ゲストハウスは、供給過剰

代表写真はじめまして、私は株式会社ビーテック代表の樋口健二です。 東京都大田区で住宅会社を経営すると共に、私自身も賃貸アパートのオーナーでもあります。

現在、賃貸市場は、約25~30%の供給率で飽和状態になります。現在の空室率は、飽和状態を超え、大幅な余剰状態となっている事を意味しています。そして時代は…
『超少子高齢化時代』
『人口大減少時代』
『家賃の引下げ時代=価格競争激化』
非常に厳しい時代を迎えた賃貸住宅市場。そして、『年収低下時代』市場は飽和し、更に、年収の低下が価格競争を引き起こし、全体家賃が下がっている傾向があります。

新しい賃貸は、新たな価値を提供していますが、反面、既存の賃貸住宅は、余計に苦しくなります。対応策は、家賃を下げる位の対応しかないのが実情です。

賃貸住宅はリスクを正確に見極めた提案でないと危険

インターネットサイトの『建美家』や『楽待』の建物まるごと売却サイトでは、恐ろしい程の賃貸物件が売りに出されています。また、競売市場も同様。これは、何を意味するのか?

確実に、一般賃貸が立ち行かなくなっている事を物語っています。

現在の厳しい賃貸時代に新しく建てた賃貸住宅に、空室が発生し、且つ、空室率が高まり埋まらなくなると、オーナーは、家賃を下げざるを得ません。無個性の場合、他の手立てを打つことができにくく、賃貸経営は、かなりのリスクの高いビジネスになっていると言えます。

無個性物件は空室となる一方で、個性のある物件オーナーは満室経営を実現できています。一方、総務省の推計によると、2060年には2010年人口の32〜33%減と見込まれており、人口減少の流れには逆らえません。

我が国の人口の推移
我が国の人口の推移の図

(出典)2015年までは総務省「国勢調査」(年齢不詳人口を除く)、
2020年以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(平成24年1月推計)」(出生中位・死亡中位推計)

東京都23区外の状況

高齢者施設や需要があると思われる児童養護施設も総量規制が入り、建築制限がかかっています。そのため、立場は申し分ないにも関わらず物件建築は進んでいません。

この様な時代に、大きな投資をして、新しい賃貸住宅を建築して大丈夫ですか?

実際の経営では、空室が発生し、且つ、中々埋まらないとストレスになります。オーナーの中には手残りが少ない、または赤字であることを理解している人も多く、危険性を理解している人が増えています。特に、ローンの残債などがあると、そのストレスは高まります。ローン返済額が収入に対してギリギリであれば、そのストレスは、より高まります。

現在、空室率の増加によって、維持し切れない賃貸が市場に溢れ出している状況です。
空室率が高まり、保持しきれなくなると、売却が上手くいけば良いのですが、そうでない場合、最悪、競売になってしまいます。ゲストハウスを検討されるオーナーも多いのですが、この市場もすでに飽和状態になり、価格競争に入っています。

オーナーにとって、本当に安心できる賃貸とはどの様な状況でしょうか?

それは、ストレスが極力少なく、且つ、安定的な高収益を確保する賃貸と言えます。
具体的に言うと、まずは、確実な家賃保証がされていることです。市場には、危険な家賃保証が沢山あります。建物を売り付けて、家賃保証をするのですが、2年度位の更新時期に空室があると家賃を下げ、更に、リフォーム受注をするという流れが1つの商法として存在します。建築して10年以降は赤字になることになります。
誰もが名前を聞けば分かる大手の会社がその様なことを平気でやります。被害にあったオーナーが集団で訴訟をしているケースさえあるのです。

赤字の可能性があります 今の賃貸住宅は、表面利回りが5〜6%のような時代になりました。
実質利回りになると、1%を切ってしまいます。それでは、賃貸経営をしても全く利益になりません。空室率が高まったり、リフォームなどが発生する時期になると、赤字になってしまいます。今や賃貸経営は、リスクこそ高く、上手く経営しなければ危険な時代に入っているのです。

また、老人介護系施設事業も価格競争時代に入ってきております。経済の成長曲線もピークに近づき、今後、衰退期に入っていきます。

では、こうした時代にどの様にすれば、理想の賃貸経営ができるのでしょうか?

まずは、確実な利益の見極めが大切です。NETの物件情報などを見ると、表面利回りで表記されていますが、本当に大切なことは、実質利回りが何%になるのか? より具体的に言うと、幾らのキャッシュが手元に残るのか?という事です。

どの様な賃貸経営にしても、購入の場合は、不動産取得税が必要になります。他、どの様な賃貸の形態であれ、登記費用、固定資産税や都市計画税などの税金は取られてしまいます。要するに、税金は確実に持っていかれてしまうという事です。

それ以外に、表面利回りから実質利回りを引き下げる大きな要因が、『空室率』『管理費負担』そして、『リフォーム費用』となります。この3つは、オーナーの努力次第で、利益を確保できる要素と言えるのです。

『空室率』対策として…『空室にならない確実な家賃保証』 『管理費負担』対策として…『管理費の掛からない完全委託形態』 『リフォーム費用』対策として…『リフォーム負担が殆ど掛からない形態』

という賃貸形態であれば、手堅く、しっかりと利益を手元に残せるのです。

しかし、このような時代に、そんな夢のような話などあるのでしょうか?…実は、あるのです。それがこちらです

こんなことをお考えの方にぴったりの提案です

  • 現状の投資利回りに不満がある方
  • 空室対策ゼロの安定した賃貸住宅に興味がある方
  • アパート・マンションの空室が目立ちお困りのオーナー様
  • 都内近郊で30坪~80坪の土地を有効活用したいとお考えの地主様
  • 相続税法が改正され将来の相続対策を検討されている方
  • アパ・マンにしたいが、持っている土地が駅から遠く不便なところにある方
もし、一つでも当てはまった方に高収益で安全・安心な投資先として自信を持ってお勧めできる提案。それが、障がい者グループホーム事業です。

障がい者グループホーム事業が注目される8つの理由

  • 人口減少にあって、障がい者人口は増えている。
  • 全国の障がい者グループホームの入居率98%以上
  • 退去率が低く、長期安定入居・収入が見込める。
  • 長期一括借上だから退去者が出ても定額収入
  • 原状回復費用のオーナー負担ゼロ
  • 集合住宅のような管理の手間がほとんどいらない
  • 老朽・経年劣化しても家賃下落がほとんどいらない
  • 3,000万円~の小額投資可能

高収益で安全・安心な障がい者グループホーム事業が家賃20年保障が可能にも関わらず手つかずだった理由

家賃20年保証が可能にも関わらず手つかずだったのには理由があります。
国も東京都自体もその建設に非常に前向きです。しかし、それ程の条件に関わらず、なぜここまで不足しているのでしょうか?それは、

今まで、不動産業者様と土地所有者様と福祉法人様、銀行様を結び付ける様な仲介者が存在していなかったためです。

結びつけることは非常に困難であり、ここに特化してやっている会社はいませんでした。また、情報も限られた世界で、どの様な収支計算が成り立つかも知られて来ませんでした。そのため、事業としては必要とされているにも関わらず、取り組むことが困難な現実がありました。

弊社ではこうした事情を知り、社会的に必要な事業として捉え、本格的にそうした仲介説明を行い、障がい者に必要なグループホームの供給をお手伝い出来ればと考え、今回の取組を始めることにしました。

必要とされる事業者のうち、建築会社の機能と社会福祉法人への仲介を一般社団法人日本福祉事業者支援協会東京支部長を務める、株式会社ビーテックが努めることで、必要な事業者をマッチングさせることができるようになったのです。

  • 事業者を仲介する存在がいない、各事業者がバラバラ

    それぞれの事業者を結びつけるのは非常に困難なため、仲介者は存在していません。
    そのため、収支計算が成り立つかも分からず、高収益で安全、安心なグループホーム事業は行えませんでした。

  • ビーテックが事業者をマッチング

    建設会社でもあり、一般社団法人日本福祉事業者支援協会東京支部長を務める、株式会社ビーテックだからこそ仲介者となることができます。
    事業者をマッチングさせることで、土地所有者様の土地を最大限活用することができます。

ビーテックにお任せいただくことで都内で最も利回りが高くなるパターンに沿った建築~運用を実施します

グループホームのイメージ 利回りを高めるためには、建築費用などの原価を抑えつつ、収益となる入居者の安定した確保が必須になってきます。
どのぐらいの戸数、どのように運用をすれば利回り率が高くなるかは法則があります。

過去の実績を元に最も高い利回りが見込めるパターンに沿った建築~運用を行います。建築は大手建築会社ではなく弊社で建築をすることで、コストを下げつつしっかりした建物をご提供します。

結果、利回りも向上し、都内(23区)では利回り12%以上を確保することができるようになっています。大事なことは返済後の利回りとキャッシュフローです。下の図をご覧ください。
アパートと障がい者グループホームの利回り比較
すでに多くのオーナー様に本事業を共感説明会に参加されています。

このように自信を持ってお勧めできる事業なのですが、1点だけ謝らなければいけないことがあります。

収益率の高いモデルで、安定して安全な経営をご提案できますが、運営するオーナー様には弱者救済意識と社会貢献の意識をまずもってもらいたいと考えております。
利益は後からついてくるものです。

ご存知ですか?

障がいを持たれている方の生活の場が、大変不足しています。障がい認定を受けられている方は、788万人。全人口の約6%にあたります。高齢者の要支援・介護者は、535万人で障がいを持たれている方の方が多い現状があります。

そうした中、大田区・世田谷区では、知的障がい者は、年率約3%の割合で増え続けています。精神障がい者に関しては、なんと、年率約10%の勢いで伸び続けています。

そして、大田区では、障がい者27,998人に対し、グループホームは257室しかなく、供給率は、わずか3.5%しか供給されていません。世田谷区においては、3%を切っている状態です。 東京都は、全国で一番不足しています。

こんなニュースがあります NHK朝のニュースより
障害者施設を退所後の行き先未定、全国で1200人以上に…

ホームレスのイメージ知的障がいがある子どもたちの入所施設では、法律の改正で来年度末までに18歳以上になっても施設に残っている人たちに退所してもらわなければならなくなっています。しかし、次の行き先が決まっていない人たちが1200人以上に上ることが、施設で作る団体の調査でわかりました。
(中略)
国は大規模な施設を新たに建設しない方針を示し、少人数で地域で暮らすグループホームを作ることなどを進めています。しかし、障がい者の住まいに詳しい日本福祉大学の綿祐二教授によりますと、重い知的障がいなどがある人のグループホームは、資金や人材の確保が課題となり、建設はほとんど進んでおらず、受け皿が足りない状態が続いているということです。

グループホームのイメージ当グループホームには、見た感じでは障がい者と分からないような、就労している方や就労を目指す方がお暮しになりますが、親が亡き後、共同生活を送って共に支え合いながら暮らしていかなければなりません。しかし、そうした共同生活の場が、全く不足しています。親も心配です。親もそうした施設を必要としています。

弊社では、10年前から障がい者雇用を行っており、区の福祉施設と協力して、業務委託を行い、障がい者支援活動を行っております。今、私達は、そうした障害を持たれている方の住まいの場を供給していく為に、「障がい者グループホーム事業説明会」を開催し、多くの心ある方に現状を理解していただき、協力依頼を行っております。

本事業に共感いただけた方へ

まず、ここに共感をしていただける方に限定して情報を提供させていただきます。
まずは正しい知識・事実を知り、よき選択の根拠とされて下さい。ご希望の方には、小冊子および事業説明会の案内を別途お送りします。

今の賃貸経営のリスクを明確に描いたガイドブックを無料プレゼント

急増!賃貸経営破綻!危険なアパート経営そのリスクと対策〜あなたのアパート経営は10年で危機を迎える〜

ガイドブックのイメージ近年、到底入居がつかないようなアパート経営をすすめるような会社が急増しております。人口減少時代に入る中、今は入居が入ってても、10年後は果たしてどうなるのか…現在の状況と対策をまとめたガイドブックを無料配布中です。お気軽にお申し込みください。

賃貸経営を成功させる一冊の気になる目次はこちら 目次
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